DACHGESCHOSSAUSBAU

Baurecht

Baugenehmigung – was muss beantragt werden?

Grundsätzlich gilt: Wer ein Dach ausbaut, muss alle entsprechenden aktuellen baurechtlichen Bestimmungen einhalten. Es sind die jeweiligen Vorgaben für den Brand- und Schallschutz sowie die Wärmedämmung einzuhalten. Auch die erforderlichen KFZ-Stellplätze müssen ermittelt und nachgewiesen werden.

Der Einbau einer separaten Wohnung im Dachgeschoss ist genehmigungspflichtig, egal ob dieser von Anfang an oder nachträglich erfolgt. Dies gilt (nur) dann nicht, wenn ein Dachgeschossausbau im Rahmen der Festsetzungen eines gültigen Bebauungsplanes erfolgt.

Verfahrensfrei ist lediglich der Ausbau einzelner Wohnräume im Dachgeschoss eines Wohnhauses (z.B. Dachgeschoss-Ausbau von Einfamilienhäusern), sofern die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht in genehmigungspflichtiger Weise geändert werden.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einer örtlichen Bauvorschrift ist der Einbau von Dachgauben genehmigungsfrei, sofern in dem Bebauungsplan oder der örtlichen Bauvorschrift Regelungen über die Zulässigkeit von Dachgauben getroffen sind und die geplante Dachgaube damit übereinstimmt.

Dachgauben und Abstandsflächen

Dachgauben üblicher Abmessung und Anzahl benötigen nach aktueller Bayerischer Bauordnung (BayBO) keine Abstandsflächen. Dies allerdings nur bis insgesamt höchsten 5m Breite (d.h. normalerweise 3-4 Gauben) je Dachfläche. Besonders wenn keine Baugenehmigung benötigt wird, ist eine baurechtlich „wasserdichte“ Planung notwendig, da keine Prüfung durch die Behörden erfolgt und gegebenenfalls Fehler z.B. im Nachbarrecht im Nachhinein zu immensen Problemen und Kosten führen können.

Dachgeschosse in denkmalgeschützten Gebäuden

Beim Ausbau von Dachgeschossen sind häufig die Belange des Denkmalschutzes zu beachten – bereits dann, wenn das Gebäude nur in der Nähe eines Baudenkmales steht. Wenn kein Bauantrag gestellt werden muss, ist ein separater Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zu stellen.

Fachplaner

Braucht man ein Aufmaß?

Ein Aufmaß wird dann notwendig, wenn keine verwendbaren Bestandspläne vorhanden sind und/oder wenn genaue Kenntnisse zum Bestand notwendig sind und der Ausbau umfangreich ist. Das Aufmaß sollte von einem Vermessungsbüro erstellt werden, das genaue digitale Bestandspläne erstellt, die eine geeignete Grundlage für die Planung und Ausführung durch den Architekten sind.

Braucht man einen Brandschutzgutachter?

Ja – denn die Brandschutzanforderungen gehören zu den kritischsten Punkten beim Dachgeschossausbau. Je nach Zusatzqualifikation kann ein Brandschutznachweis auch vom Architekten (gegen zusätzliches Honorar) erstellt werden. Für den Fall eines Brandes müssen grundsätzlich je Geschoss zwei Rettungswege vorhanden sein. Die Treppe dient als erster Rettungsweg. Als zweiter Rettungsweg genügt die Feuerwehrleiter zu einer Gaube oder einem Dachflächenfenster. Auch Giebelfenster werden diesen Anforderungen in der Regel gerecht. Bei liegenden Dachflächenfenstern können sich, je nach Höhe und Neigung des Daches sowie Größe und Anordnung der Fenster, Probleme ergeben.

Braucht man einen Statiker?

Ja – durch die Nutzungsänderung müssen höhere Lasten angesetzt werden und der Ausbau bedeutet zusätzliches Gewicht, vor allem für den Dachstuhl und die Decke des darunter liegenden Geschosses. Im günstigsten Fall genügt die Prüfung einer bestehenden statischen Berechnung.

Braucht man einen Haustechniker?

Ja und nein.- Bei einfachen Vorhaben ist die Planung durch ausführende Firmen möglich. Wird es komplizierter ist ein Fachmann für Heizung, Lüftung und Sanitär von Anfang an notwendig.

Braucht man einen Landschaftsplaner?

Oft! – Durch die zusätzliche Nutzung des Dachgeschosses erhöht sich in der Regel die Zahl der nachzuweisenden KFZ-Stellplätze. Von der Baugenehmigungsbehörde wird in diesem Fall ein Freiflächengestaltungsplan verlangt, der die aktuellen Anforderungen an Stellplätze oder auch an Kinderspielplätze einhält. Außerdem wird oft ein Baumbestandsplan benötigt, um einer Gefährdung von Bestandsbäumen während des Baubetriebes zu vermeiden.

Braucht man einen Bauphysiker?

Ja – er muss die Einhaltung der Anforderungen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) rechnerisch prüfen. Darüber hinaus ist eine Beratung oft sinnvoll, denn der Dachgeschossausbau ist in bauphysikalischer Hinsicht, vor allem bezüglich Wärmedämmung und Dampfsperre, sehr anspruchsvoll.

Ausführung

Wärmedämmung / Energie sparen / EnEV

Beim Dachgeschossausbau muss natürlich eine Wärmedämmung eingebaut werden. Die Mindestdämmstärke errechnet sich aus erforderlichen Werten der Energieeinsparverordnung (EnEV), die der Bauphysiker berechnet. Oft wird man aber im Hinblick auf zu erwartende steigende Energiepreise sogar eine stärkere Dämmung einbauen. Meist liegt diese Dämmung zwischen den Sparren. Sie kann aber auch (zusätzlich) unter oder auf den Sparren angeordnet werden. Wichtig ist, dass die Wärmedämmung lückenlos die gesamte Außenhülle umfasst. Andernfalls ergeben sich einzelne kalte Stellen an denen es durch Tauwasser zu Schäden kommen wird.

Dampfbremse/ Luftdichtigkeit

Wenn warme Raumluft einen Weg in die Wärmedämmung findet, kühlt diese dort ab und es entsteht Kondenswasser (Tauwasser). Schimmel und Schädigung der Konstruktion sind die Folge.

Es muss daher zuverlässig, auch an schwierigen Details, eine raumseitige Dampfbremse angebracht werden. Meist stellt diese auch die luftdichte (verständlicher: winddichte) Ebene dar. In diesem Falle sind Fehlstellen und Löcher in der Dampfbremse besonders problematisch, da an diesen Punkten, konzentriert durch Wind und Zugerscheinungen, eine große Menge Luft – und damit kondensierendes Wasser – in die Dämmebene gelangt.

Die Planung der Dampfbremse und der luftundurchlässigen Schicht muss frühzeitig und sorgfältig erfolgen. Dabei muss besonders auf die Installationsleitungen geachtet werden. Diese sollten möglichst vollständig innerhalb der Dampfbremse in einer eigenen Installationsebene verlaufen um nicht unzählige Durchstoßpunkte zu bekommen. Macht man sich hierzu erst während der Bauzeit Gedanken, ist der spätere Schaden vorprogrammiert.

Kosten

Baukosten

Je nach Eignung des Dachgeschosses und Anspruch an den Ausbau sind für einen Dachausbau Baukosten von 750 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu veranschlagen.

Was kosten ein Architekt und die Fachplaner?

Honorare für Architekten und für die meisten Fachplaner werden nicht frei ausgehandelt, sondern sind gesetzlich und bundesweit einheitlich in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Die Höhe des Honorars wird nach dem Umfang der Architekten- / Fachplanerleistung, den anrechenbaren Baukosten und dem Schwierigkeitsgrad der Bauaufgabe berechnet. Erfolgt die Beauftragung des Architekten und aller benötigten Fachplaner von der Planung bis zur Ausführung, ist mit ca. 30 % der Baukosten zu rechnen.

Fördermittel

Wird im Rahmen des Dachgeschossausbaus auch energetisch saniert und modernisiert, stehen unter Umständen Förderprogramme zur Modernisierung von Wohneigentum und günstige Kredite der KfW-Förderbank zur Verfügung.

Alle Angaben ohne Gewähr.

zurück